Quand plusieurs personnes décident de payer un bien immobilier ensemble, elles peuvent inclure dans le contrat une clause de tontine. La tontine désigne un mécanisme où les individus bénéficient d’un droit les uns à la suite des autres.
La clause de tontine constitue une alternative intéressante à la succession classique en matière immobilière. Elle permet dans le cas du concubinage de protéger le concubin survivant.
Les droits de succession sont réduits en appliquant la clause de tontine. Elle peut engendrer une situation de blocage quand les deux partenaires ne s’entendent plus.
La clause de tontine : définition et présentation
La clause de tontine, connue sous le nom de pacte tontinier ou de clause d’accroissement, est mal connue. Elle peut être insérée dans un contrat entre acquéreurs d’un bien immobilier et indique que le dernier survivant deviendra l’unique propriétaire du bien.
Pour que la clause de tontine puisse être insérée dans un contrat, des conditions doivent être réunies.
La première condition est que tous les acquéreurs doivent financer le bien de manière équivalente. Si pour acheter une maison de 100 000 euros, deux personnes apportent 10 000 euros et une troisième complète avec 80 000 euros, il ne pourrait y avoir de clause de tontine.
La part de la troisième personne est significativement plus importante que celle des deux autres réunis.
La seconde condition est relative à l’espérance de vie. Les co-acquéreurs qui souhaitent utiliser une clause de tontine doivent se situer dans la même tranche d’âge.
Une personne ayant 60 ans et une autre ayant 25 ans ne peuvent pas utiliser une clause de tontine après avoir acheté un bien immobilier ensemble.
La probabilité que la personne âgée de 60 ans meurt en premier est élevée. Lorsqu’une cause de tontine est insérée dans un contrat au mépris de ces deux conditions, le contrat est considéré comme une donation déguisée.
La clause de tontine devient caduque et c’est la fiscalité relative aux donations qui s’appliquent.
Sur le plan de la fiscalité, la clause de tontine offre de nombreux avantages. Les biens immobiliers qui ont fait l’objet de cette clause ne sont pas pris en compte dans la masse successorale du premier acquéreur qui décède.
Ces biens deviennent automatiquement la propriété du survivant. Comme ce bien ne fait pas partie de la succession, il n’est pas concerné par les droits de succession.
La clause de tontine n’est pas récente, elle est apparue au 19e siècle comme une alternative à la succession immobilière.
Les conséquences de la clause de tontine
La clause de tontine permet de transférer automatiquement le bien au dernier survivant. Celui-ci en devient propriétaire de plein droit. Lorsqu’un des acquéreurs décède, la loi considère qu’il n’a jamais été propriétaire du bien concerné par une clause de tontine.
Ces héritiers ne peuvent pas prétendre à un quelconque droit sur ce bien ou exercer une action en justice contre l’acquéreur survivant.
Les avantages d’une clause de tontine
Le pacte tontinier offre de nombreux avantages :
- Protection du concubin survivant.
- Non-disponibilité des biens.
- Fiscalité favorable.
La protection du concubin survivant
La clause de tontine est rarement utilisée entre un parent et ses enfants à cause des conditions auxquelles elle est soumise.
Les couples non mariés sont ceux qui s’en servent le plus. Cette clause permet de protéger le concubin survivant contre les actions des enfants du concubin décédé.
Avec la clause de tontine, le bien immobilier est écarté des biens du défunt. Ces enfants n’ont aucun droit sur ce bien qui revient au survivant. Celui-ci est libre d’en disposer selon sa volonté.
Il peut continuer à habiter la maison ou la vendre et conserver la totalité de l’argent.
La protection qu’offre la clause de tontine au survivant est supérieure à la protection dont celui-ci bénéficie en cas de donation.
Les héritiers du survivant peuvent contester le caractère légitime d’une donation en évoquant un vice du consentement. Une clause de tontine est réputée légitime si elle respecte toutes les conditions.
La non-disponibilité des biens
Lorsque deux ou plusieurs personnes décident d’acheter un bien immobilier ensemble, il constitue une société civile immobilière. Les conséquences juridiques de ce type de société sont différentes de celles des sociétés commerciales.
Les parts de la société civile immobilière sont réparties entre les différents acquéreurs en fonction de leurs participations financière à l’achat du bien immobilier.
Lorsque les acquéreurs décident d’inclure une clause de tontine, le bien immobilier devient aux yeux de la loi un bien indisponible. Cette indisponibilité est maintenue jusqu’au décès du dernier acquéreur.
Ce n’est que lorsque l’immeuble devient la propriété d’une seule personne qu’il devient disponible. Tant que le bien est indisponible, ces parts sociales sont insaisissables par les créanciers ou les bailleurs d’un des acquéreurs. La clause de tontine constitue un moyen sûr d’effectuer des placements immobiliers.
Le non-paiement des droits de mutation
La fiscalité relative à la clause de tontine est particulière. Les biens immobiliers acquis dans ces conditions ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
La tontine reste taxable. Le survivant et propriétaire de plein droit doit payer des impôts sur la valeur de la part qu’il a reçue du défunt.
Si la valeur du bien immobilier est inférieure à 76 000 euros et que celui-ci servait de résidence principale aux acquéreurs, le survivant doit s’acquitter de droits de mutation à titre onéreux.
Ces droits varient selon le régime juridique sous lequel vivaient les acquéreurs. Il est faible pour les couples mariés ou pacsés (environ 6 %) et élevés pour les simples concubins (60 %).
Si le bien immobilier, objet de la clause de tontine, était une résidence secondaire pour les acquéreurs, le barème des droits de mutation à titre gratuit entre en jeu. Les droits de succession sont à la charge du survivant.
Les inconvénients de la clause de tontine
Si vous songez à inscrire une clause de tontine dans le contrat immobilier que vous êtes sur le point de conclure, nous vous conseillons de bien réfléchir avant de vous décider. Des désavantages importants sont liés à l’utilisation de cette clause.
Les difficultés relatives à la clause de tontine apparaissent lorsqu’un acquéreur souhaite mettre fin au contrat. Dans le cas d’un couple, l’une des personnes peut souhaiter vendre le bien immobilier lors de la séparation, l’autre sera disposée à racheter la part de l’autre.
Le souci est qu’en l’absence d’un accord mutuel, aucune des parties ne peut initier l’action qu’il souhaite. On assiste à un blocage juridique embêtant.
La clause de tontine n’est pas assimilée à une indivision au sens courant du terme sur le plan juridique. Les deux acquéreurs doivent parvenir à un accord commun sur l’avenir du bien immobilier au moment de leur séparation et informer le notaire de leur décision.
Si l’une des parties s’oppose (ce qui est courant dans les cas des séparations amoureuses), l’autre ne peut pas légalement lui forcer la main.
Ce qu’il faut retenir sur la clause de tontine
La clause de tontine, dont l’origine remonte au 19ᵉ siècle, permet aux partenaires non mariés d’acheter un bien immobilier en commun. Elle peut être utilisée entre proches ou amis et prévoit que le bien devienne la totalité exclusive du dernier survivant.
La clause de tontine doit être insérée dans un contrat entre coacquéreurs et permet de profiter d’une fiscalité avantageuse.
S’il est facile de mettre en place une tontine immobilière, il peut être compliqué d’y mettre fin. La clause de tontine ne peut être annulée que d’un commun accord entre les coacquéreurs.
La seule volonté d’une partie de ne plus être lié par ce contrat est insuffisante. Avant d’envisager une clause de tontine, prenez le temps de peser le pour et le contre.
