En tant que commerçant, vous avez besoin d’un local commercial pour exercer votre activité. Entre louer un local ou l’acheter, les facteurs de risque ne sont pas les mêmes.
Si le choix de la location peut être simple, l’achat de votre local commercial peut être intéressant. Tout dépendra du statut auquel vous prévoyez acquérir votre local commercial.
Lors de votre achat, vous aurez le choix entre 3 formules ou statuts: acquérir votre local sous le statut de votre entreprise ou au nom de l’entrepreneur. Pour la troisième option, elle consiste à acheter le local commercial sous le statut de la Société Civile Immobilière (SCI).
Acheter un local commercial au nom de votre entreprise
Un local commercial peut être acheté par toute personne, qu’elle soit physique ou morale, afin d’exercer une activité commerciale et exploiter un fonds de commerce. Cela voudra dire qu’un entrepreneur peut acquérir un espace commercial en son nom propre.
Cette option lui permettra d’augmenter son patrimoine personnel. Il est également possible qu’il l’achète au nom de son entreprise.
L’achat du local commercial peut se faire sous 3 formes ou statuts. On a donc l’achat au nom de l’entreprise, l’entrepreneur ou d’une SCI.
Quand vous optez pour l’achat d’un local au nom de l’entreprise, le local vient s’ajouter à vos actifs qui vont augmenter en conséquence. Les différentes dépenses qui seront liées à l’achat de ce bien immobilier seront déductibles des bénéfices de l’entreprise.
Cette dernière peut aussi récupérer la TVA dans le cas où le local commercial acheté est à l’état neuf. Si le local commercial que vous venez d’acheter est un bâtiment ancien, il faut s’acquitter des droits d’enregistrement. On peut l’estimer entre 6 et 8 % du prix d’achat du local commercial en question.
Il existe de nombreux avantages quant à l’acquisition de votre local commercial au statut de votre entreprise:
- Facilité de gestion: vous n’aurez plus besoin de créer une structure supplémentaire ou de calculer un résultat foncier;
- Accessibilité du coût de fonctionnement: il n’y a pas d’honoraires supplémentaires lorsque vous voulez tenir la comptabilité d’une SCI;
- Possibilité d’accéder plus facilement aux prêts professionnels: étant donné que le bien immobilier fait partie de l’entreprise, elle augmente automatiquement sa valeur;
- Taux d’imposition à l’impôt sur le revenu : il peut être plus avantageux que celui de l’impôt sur les sociétés. Tout dépendra des revenus du foyer et du nombre d’enfants à charge;
- Il peut y avoir une déduction des amortissements de votre local. Vous allez pouvoir abaisser le résultat comptable imposable ;
- Tous les intérêts du crédit immobilier sont déduits et sans limitation;
- Dans le cas de cession, la plus-value pourrait tirer avantage des dispositifs d’exonérations ou de diminution de la plus-value à long terme.
Cette dernière est réservée aux entrepreneurs individuels. Les dites exonérations sont prévues à l’article 151 septies du CGI en ce qui concerne le montant des recettes.
Si vous exercez en entreprise individuelle, vous pourrez même réduire vos cotisations RSI. Dans tous les cas, cette plus-value à long terme sera exonérée dans un délai de 15 ans. Elle bénéficie d’un abattement de 10 % par an après la 5e année. C’est ce qui en résulte de l’article B du CGI.
Acheter un local commercial au nom de l’entrepreneur
Acheter son local commercial c’est s’engager sur le long terme. Bien que tout le monde puisse s’acheter un local commercial, cette option est idéale pour les entreprises. Cette option est bien plus recommandée pour les entreprises stables.
Le second statut pour lequel vous pouvez acquérir votre local commercial est au nom de l’entrepreneur.
En faisant l’achat au nom de l’entrepreneur, vous vous constituez un patrimoine personnel dont vous la mettez à la disposition de votre entreprise. Cela se fait par un contrat de bail et le versement de loyer.
L’achat peut bien aussi être un local commercial avec une habitation. Cela vous permettra d’avoir un logement par la même occasion. C’est une possibilité pour donner un coup de pouce à votre entreprise.
L’achat du local commercial au statut de l’entrepreneur vous donne le privilège d’inscrire les loyers impayés sur le compte courant d’associé. Lorsque l’entreprise aura une meilleure trésorerie, leur paiement sera reporté à une période ultérieure.
Le principal avantage de l’acquisition de son local commercial au nom de l’entrepreneur ou en votre nom propre est la simplicité.
Au titre de propriétaire, vous pouvez calculer votre bénéfice foncier à partir d’une déclaration spécifique. Il s’agit de la déclaration 2044. Vous n’aurez qu’à noter les loyers bruts encaissés.
Ces types de loyers jouissent d’un abattement de 30 % qui sera automatiquement calculé par le Centre Des Impôts. Il faut aussi noter que cette option est réservée aux propriétaires qui n’encaissent pas au-delà de 15000 euros de loyer par an.
Acheter un local commercial: au nom d’une SCI
Cette dernière option est la plus populaire et la plus recommandée. C’est la société qui achète le local commercial et la met en location à l’entreprise. Chaque associé se retrouve titulaire de parts sociales. Chacun d’eux perçoit une quote-part du loyer.
Vous vous demandez dans quel cas choisir la SCI ? Le choix du statut de SCI dans l’achat de votre local commercial se fait dans le cas où vous:
- Souhaitez séparer vos différents patrimoines en particulier: personnel, immobilier pour usage professionnel, activité professionnelle;
- Voulez jouir d’une grande souplesse au cours de la transmission de vos biens : entre époux, enfants, associés;
- Avez prévu de céder ultérieurement votre activité commerciale et vous prévoyez de conserver votre local commercial afin de générer un certain revenu foncier.
La SCI est aussi recommandée en tenant compte des avantages et inconvénients de chaque régime. Faire le choix de l’achat de local commercial au statut de la SCI présente plusieurs avantages.
Le statut de la Société Civile Immobilière vous permet de:
- Bien séparer le reste de l’actif commercial de votre propriété immobilière professionnelle;
- Avoir à l’œil la gestion des loyers et autres charges;
- Préserver le bien afin qu’il soit possible de relouer. C’est le cas de cession du fonds de commerce ou la cessation de l’activité commerciale ;
- Déléguer facilement les parts sociales de la SCI à vos descendants et à votre femme;
- Transmettre votre local commercial et sans frais de notaire pendant une cession ou une donation du nombre de parts désiré. C’est possible grâce à l’article 1865 du Code Civil;
- Échapper au statut d’indivision dans les conditions où il y aurait un décès.
L’article 62 de la loi du 06/08/2015 offre la possibilité aux experts-comptables pour l’établissement des actes de cession de parts demandés par leur clientèle courante.
Acquérir son local commercial en constituant une SCI permet de minorer légèrement la valeur de votre bien. En SCI, la valeur d’un bien est sujette à une décote de 5 à 20 % en fonction de certains experts de l’immobilier. Cela peut constituer un avantage certain si vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune.
Vous savez sous quel statut acquérir votre local commercial. Entre l’acheter au nom de l’entreprise, en votre nom ou au nom de la SCI, chacun présente des avantages indéniables.
Aucune formule juridique n’est sans défaut. Il y a des avantages et des inconvénients entre ces trois formules.
Vous pouvez demander l’avis des conseils d’experts adaptés à votre situation pour vous orienter au mieux. Ils feront une étude personnalisée. Vous devez en tenir compte avant d’acheter un local commercial.
