Investir dans l’immobilier locatif est une option privilégiée par beaucoup pour diversifier leur patrimoine et générer des revenus complémentaires. En France, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à l’investisseur de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur ses recettes locatives. Cependant, il existe deux régimes fiscaux différents pour les LMNP : le réel et le micro-BIC. Alors comment choisir le régime le plus avantageux ?
Comprendre les régimes fiscaux de la LMNP
Avant de déterminer quel régime fiscal serait le plus adapté au statut de LMNP selon votre situation, il est essentiel de comprendre les spécificités de chaque régime.
Régime Micro-BIC
Le régime Micro-BIC s’applique automatiquement si les revenus locatifs du loueur meublé non professionnel sont inférieurs à 72 600 € annuels (au taux de 2021). Ce régime présente un certain nombre d’avantages :
- Simplicité : aucun dépôt de liasse fiscale ou bilan comptable n’est requis.
- Abattement forfaitaire : 50% des revenus locatifs sont directement soustraits pour tenir compte des charges. L’investisseur lime donc taxé uniquement sur la moitié de ses revenus locatifs.
Il convient cependant de noter que les charges réelles ne peuvent pas être déduites sous le régime micro-BIC, et les déficits éventuels ne sont pas reportables sur les années suivantes.
Régime Réel
Le régime réel est obligatoire pour les LMNP qui réalisent des revenus locatifs supérieurs à 72 600 € par an (au taux de 2021). Il peut également être choisi volontairement par ceux dont les revenus locatifs sont inférieurs à cette limite si cela leur semble plus avantageux. Ce régime comporte plusieurs caractéristiques :
- Déduction des charges réelles : tous les frais liés à l’investissement immobilier (charges, assurances, frais d’agence, notaire) ainsi que les amortissements du bien et du mobilier sont directement déductibles des revenus locatifs.
- Report des déficits : en cas de déficit généré par les charges et amortissements, celui-ci peut être imputé sur les bénéfices non professionnels des autres catégories de revenus de même nature au cours des 10 années suivantes.
- Obligations comptables : déposer une liasse fiscale chaque année et tenir un bilan comptable.
Comparer les avantages entre Micro-BIC et Réel
Afin de choisir le régime fiscal le plus avantageux pour votre investissement en LMNP, il est nécessaire de prendre en compte vos revenus locatifs, vos charges et votre situation fiscale personnelle. Voici les principaux critères de comparaison :
Le montant des charges
Pour choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel, il faut d’abord comparer le montant de l’abattement forfaitaire (50% des revenus) avec celui des charges réelles et des amortissements.
Sous le régime micro-BIC, si les charges représentent une part importante des revenus locatifs, il est possible que l’abattement forfaitaire ne soit pas suffisant pour couvrir ces frais. Dans ce cas, il serait plus intéressant de passer au régime réel afin de déduire la totalité des charges et de bénéficier ainsi d’une fiscalité plus avantageuse.
La capacité à générer un déficit
Si vous êtes en mesure de générer un déficit grâce aux charges et aux amortissements, le régime réel apparaît alors comme étant le plus approprié.
En effet, contrairement au micro-BIC, le régime réel permet de reporter ce déficit sur les autres revenus non-professionnels de même nature pendant 10 ans.
Les spécificités du bien
Il est également important de prendre en compte les caractéristiques particulières du bien immobilier pour déterminer quel régime fiscal serait le plus avantageux :
- Le prix d’acquisition : un prix élevé peut engendrer des amortissements importants, rendant le régime réel plus intéressant que le micro-BIC.
- Des travaux importants : si des travaux de rénovation ou d’amélioration doivent être effectués, leurs coûts pourront être déduits des revenus sous le régime réel.
- Le type de location : certaines catégories de locations, comme les résidences étudiantes ou seniors, peuvent générer des charges plus élevées que d’autres types de bien (charges de copropriété spécifiques, frais liés aux services proposés…).
Faire appel à un expert-comptable pour optimiser sa fiscalité LMNP
Pour faire le bon choix entre les deux régimes fiscaux et optimiser votre fiscalité en tant que LMNP, il peut être judicieux de consulter un expert-comptable spécialisé dans la gestion du patrimoine immobilier.
En effet, ce professionnel pourra vous apporter une expertise approfondie des dispositifs de défiscalisation adaptés à votre situation ainsi que des conseils personnalisés selon vos objectifs patrimoniaux.
